家族信託で土地や建物を信託すると、登記簿上の所有者は委託者から受託者へ変わります。このため、「子を受託者にすると、不動産取得税がかかるのではないか」と心配されることがあります。

結論からいえば、通常の家族信託では、信託設定時に受託者へ不動産取得税は課されません。受託者を変更した場合も、同じ信託が継続していれば原則として非課税です。

注意が必要なのは、信託終了時に現物不動産を受け取る場合です。誰が不動産を取得するのか、信託設定時から委託者と元本受益者の関係がどのように続いてきたかによって、非課税になるかが変わります。

家族信託の不動産取得税を場面別に整理

家族信託に関する主な場面を整理すると、次のようになります。

場面 不動産取得税の基本的な扱い
委託者から受託者へ不動産を信託する 原則として非課税
信託を継続したまま受託者を変更する 原則として非課税
受益権だけを変更・移転する 通常は不動産取得税の対象外
信託終了時に委託者本人へ戻す 一定の要件を満たせば非課税
信託終了時に当初委託者の相続人が取得する 一定の要件を満たせば非課税
信託終了時にそれ以外の人が取得する 課税される可能性がある

不動産取得税だけで判断するのではなく、贈与税、相続税、所得税、登録免許税も別に検討する必要があります。

不動産取得税とは

不動産取得税は、土地や建物を取得した人に対して都道府県が課税する税金です。

売買や贈与のほか、交換、新築、増築などによる取得も対象になります。原則として、登記の有無、有償・無償の別、所有期間の長短は問いません。

税額は、原則として次の計算によります。

不動産の価格（課税標準額）×税率

ここでいう不動産の価格は、通常、実際の購入金額ではなく、固定資産課税台帳に登録された価格などを基礎にします。

標準税率は原則4％ですが、土地や住宅については期限付きの特例税率や課税標準の特例があります。実際の税額を計算するときは、不動産の種類、取得日、用途、床面積なども確認しなければなりません。

信託設定時の受託者には原則として課税されない

たとえば、父が所有する賃貸不動産について、父を委託者兼受益者、長男を受託者とする家族信託を設定したとします。

登記簿上は、父から長男へ所有権が移転し、長男が受託者として記録されます。しかし、長男は不動産を自分のために取得するのではありません。信託契約に従い、受益者である父のために管理・処分する立場です。

このような信託財産の形式的な移転について、地方税法第73条の7は、委託者から受託者への不動産取得を原則として非課税としています。

したがって、通常の家族信託を設定しただけで、受託者に不動産取得税が課されるわけではありません。

なお、父ではなく子を当初から受益者とする他益信託では、子が受益権を無償で取得したとして贈与税が問題になる可能性があります。不動産取得税が非課税であることと、贈与税が生じないことは別の問題です。

受託者を変更しても同じ信託が続けば原則非課税

受託者が死亡した場合や、病気などにより職務を続けられなくなった場合には、後継受託者へ変更することがあります。

このとき、信託不動産の登記名義は、前の受託者から新しい受託者へ移ります。ただし、新しい受託者も、受益者のために同じ信託財産を管理する立場を引き継ぐだけです。

地方税法では、信託に伴う受託者の変更によって新しい受託者が不動産を取得する場合も、原則として非課税としています。

ただし、実際には信託を終了させたうえで別の契約により不動産を移している場合など、単なる受託者変更といえないときは、別の判定が必要です。

受益者変更時には不動産取得税がかからなくても他の税金に注意する

受益者が変わっても、信託不動産の登記名義は通常、受託者のままです。受益権を取得した人へ、現物不動産の所有権が移転するわけではありません。

したがって、受益権を贈与、売買または相続によって取得した段階では、通常、不動産取得税は課されません。

しかし、受益権を無償で取得すれば贈与税、受益者の死亡により取得すれば相続税、売買により移転すれば譲渡所得税などが問題になります。

さらに、受益者を途中で変更すると、信託終了時に必要となる「信託設定時から引き続き委託者のみが元本受益者である」という非課税要件を満たさなくなる可能性があります。

受益者変更時に不動産取得税がかからないことと、その後の現物不動産取得も非課税になることは同じではありません。

受益者が死亡したときは信託が続くかを確認する

受益者が死亡しても、必ず信託が終了するとは限りません。

信託契約に第二受益者が定められている場合は、第二受益者が受益権を取得し、受託者が引き続き不動産を管理することがあります。この段階では現物不動産の所有権は受託者のままであり、通常、不動産取得税は問題になりません。

一方、受益者の死亡を終了事由とし、相続人や帰属権利者へ現物不動産を引き渡す契約であれば、信託終了時の不動産取得として判定します。

受益者の死亡に伴って相続税が課される場合でも、当然に不動産取得税が非課税になるとは限りません。信託固有の非課税要件を確認する必要があります。

信託終了時に不動産取得税が非課税となる要件

信託が終了すると、受託者は残余財産を、信託契約で定められた残余財産受益者や帰属権利者へ引き渡します。

現物不動産を引き渡す場合、受託者から取得者へ所有権が移るため、原則として不動産の取得に該当します。

ただし、地方税法第73条の7第4号は、次の条件を満たす一定の取得を非課税としています。

まず、信託の効力が生じたときから終了まで、引き続き委託者だけが信託財産の元本受益者であることが必要です。

そのうえで、不動産を取得する人が、次のいずれかに該当する必要があります。

  • 信託設定時から引き続き委託者である受益者
  • 信託設定時の委託者から相続した一定の受益者

父が委託者兼受益者として信託を設定し、父の生前に信託を終了して父へ不動産を戻す場合は、要件を満たせば非課税になります。

父の死亡により信託を終了し、父の相続人である子が不動産を取得する場合も、信託設定後の受益者や委託者の変遷など、所定の要件を満たせば非課税となります。

信託終了時に課税される可能性があるケース

次のような場合は、信託終了時の非課税要件を満たさない可能性があります。

  • 信託期間中に元本受益者を別の人へ変更した
  • 元本受益者が複数存在していた
  • 当初委託者から直接相続した人ではない人が取得する
  • 受益者ではない帰属権利者が不動産を取得する
  • 委託者の地位が途中で消滅または変更している
  • 受益権が売買や贈与によって移転した後に信託を終了する

たとえば、父が委託者兼受益者として始めた信託について、途中で受益権を孫へ贈与し、その後、孫が現物不動産を取得する場合です。

受益権の贈与時点では通常、不動産取得税はかかりません。しかし、信託終了時には、信託設定時から父だけが元本受益者であったという要件を満たさないため、不動産取得税が課される可能性があります。

相続税がかかる場合でも不動産取得税が非課税とは限らない

通常の相続による不動産取得には、不動産取得税が課されません。包括遺贈や、被相続人から相続人に対して行われた遺贈も、原則として非課税の対象です。

一方、家族信託では、相続人が被相続人名義の不動産を直接取得するのではなく、受託者名義の信託不動産を信託終了により取得することがあります。

この場合は、通常の相続に関する非課税だけで判断せず、信託に関する地方税法第73条の7第4号の要件を確認する必要があります。

相続税法上、遺贈により財産を取得したものとみなされても、不動産取得税について同じ結論になるとは限りません。それぞれの税法の要件を分けて判断することが重要です。

贈与税・相続税・登録免許税とは別に判定する

家族信託では、一つの財産移転について複数の税金が関係します。

税金 主な確認事項
贈与税 対価を負担せずに受益権や残余財産を取得したか
相続税 受益者の死亡により受益権や残余財産を取得したか
所得税 受益権や不動産の有償移転により利益が生じたか
不動産取得税 現物不動産を取得し、非課税要件を満たすか
登録免許税 どのような原因・内容の登記を行うか

不動産取得税が非課税でも、所有権移転や信託登記について登録免許税がかかることがあります。

反対に、受益権の変更だけで現物不動産の移転がなく、不動産取得税が課されなくても、贈与税や相続税が生じることがあります。

県税事務所から照会が届いたときに確認する資料

信託終了後などに、都道府県の税事務所から不動産取得税に関する申告書、照会文書または納税通知書が届くことがあります。

その場合は、少なくとも次の資料を確認します。

  • 当初の信託契約書
  • 信託契約の変更書類
  • 信託設定前後の登記事項証明書
  • 信託目録
  • 委託者・受託者・受益者の変遷
  • 信託終了の原因と終了日
  • 残余財産の取得者が分かる書類
  • 委託者と取得者の関係が分かる戸籍
  • 遺言書や遺産分割協議書
  • 固定資産評価証明書

非課税要件を満たすと考えられる場合でも、信託の経過や取得者との関係が確認できなければ、追加資料を求められることがあります。

まとめ

家族信託の設定により、委託者から受託者へ不動産の登記名義を移しても、通常、受託者に不動産取得税は課されません。同じ信託を継続したまま受託者を変更する場合も、原則として非課税です。

受益権を変更しただけでは、通常、現物不動産の取得として不動産取得税は課されません。ただし、贈与税や相続税などは別に検討する必要があります。

特に注意が必要なのは、信託終了時です。信託設定時から委託者と元本受益者の関係がどのように続いてきたか、不動産を取得する人が誰かによって、非課税要件を満たすかが変わります。

家族信託を設計するときは、設定時の登記だけでなく、受益者の変更、委託者の死亡、信託終了および残余財産の取得までを一続きで確認することが重要です。