家族信託をした不動産でも、一定の要件を満たせば、小規模宅地等の特例を使うことができます。

「不動産の登記名義が受託者へ移るため、特例を使えなくなる」と考えられることがありますが、登記名義だけで適用の可否が決まるわけではありません。相続税では、原則として受益者が信託財産に属する資産と負債を取得または承継したものとして扱われます。

そのため、信託受益権に自宅や賃貸不動産の敷地が対応している場合には、その土地について小規模宅地等の特例を検討できます。

ただし、家族信託を利用しているかどうかよりも、相続開始直前の土地の使われ方、受益権を取得する人、相続後の居住や保有の状況が重要です。

家族信託をしても特例の対象外になるとは限らない

小規模宅地等の特例は、被相続人などが居住または事業に使用していた宅地等について、相続税評価額を一定割合減額する制度です。

代表的な特定居住用宅地等では、330平方メートルまでの部分について、相続税評価額を80％減額できます。たとえば、対象となる自宅敷地の評価額が5,000万円であれば、特例適用後の相続税評価額は1,000万円になります。

家族信託では、受託者が登記名義人となり、受益者が信託不動産から生じる経済的利益を受けます。

国税庁の通達でも、信託財産に含まれる宅地等に対応する一定の信託受益権が、小規模宅地等の特例の対象になり得ることが示されています。

したがって、「家族信託をしたから対象外」と判断するのではなく、受益権に対応する土地とその取得者を確認します。

相続時に取得するのは信託受益権

たとえば、父が所有する自宅を長男に信託し、父を当初受益者、父の死亡後は母を次の受益者とする契約を締結したとします。

父が死亡すると、信託契約に従い、母が自宅に対応する受益権を取得します。

相続税法上は、原則として、受益者等が信託財産に属する資産と負債を取得または承継したものとみなされます。したがって、母が取得したものが形式上は受益権であっても、その受益権に対応する自宅敷地について、小規模宅地等の特例を検討できます。

最初に確認する三つのこと

家族信託された不動産について特例を検討するときは、最初に次の三つを確認します。

第一は、相続開始直前の土地の利用状況です。自宅、賃貸不動産、事業用不動産など、実際の使われ方によって適用区分が変わります。

第二は、受益者の死亡によって誰が受益権または残余財産を取得するかです。受託者が長男であっても、次の受益者が母であれば、原則として母を取得者として要件を判定します。

第三は、取得者が申告期限までに必要な居住、事業、貸付け、保有などの要件を満たすかです。

自宅敷地では誰が受益権を取得するかが重要

被相続人の自宅敷地については、主に受益権の取得者が配偶者、同居親族、一定の別居親族のいずれであるかを確認します。

配偶者が取得する場合には、取得者についての居住継続要件や保有継続要件はありません。

被相続人と同居していた親族が取得する場合には、原則として、相続開始直前から相続税の申告期限まで引き続きその建物に居住し、受益権に対応する宅地等を申告期限まで保有することが必要です。

配偶者や同居していた相続人がいない場合には、一定の別居親族、いわゆる「家なき子」が対象になることもあります。ただし、被相続人に配偶者がいないこと、相続開始前3年以内の居住先や家屋の所有関係など、複数の要件があります。

同じ自宅でも、誰が次の受益者になるかによって、特例の適用結果が変わる可能性があります。

高齢者施設へ入所していた場合も確認が必要

認知症対策として家族信託を利用するケースでは、受益者が老人ホームなどへ入所していることがあります。

相続開始直前に被相続人が自宅で生活していなかった場合でも、要介護認定等を受けて一定の施設に入所していたなどの要件を満たせば、入所前の自宅敷地が特定居住用宅地等に該当する可能性があります。

一方、施設への入所後に自宅を第三者へ貸し付けたり、被相続人等以外の人の居住用にしたりした場合には、適用関係が変わることがあります。

賃貸・事業用不動産は別の要件で判定する

信託財産がアパート、貸店舗または事業用不動産である場合にも、小規模宅地等の特例を検討できます。

貸付事業用宅地等に該当する場合には、原則として200平方メートルまで50％、特定事業用宅地等などに該当する場合には、原則として400平方メートルまで80％の減額を受けられる可能性があります。

賃貸不動産では、受益権を取得した親族が貸付事業を申告期限まで継続し、受益権に対応する宅地等を申告期限まで保有することなどが必要です。相続開始前3年以内に新たに貸付事業を始めた宅地等には、一定の適用制限もあります。

事業用不動産についても、事業の承継・継続と保有継続などの要件があります。自宅、賃貸不動産、事業用不動産を一括して考えず、土地ごとに利用状況と取得者を整理することが大切です。

受益者の交代と信託終了は分けて考える

一つは、信託を終了させず、配偶者や子が次の受益者になる形です。この場合には、新たに受益権を取得する人を確認し、その人について小規模宅地等の特例の要件を判定します。

もう一つは、受益者の死亡によって信託が終了し、帰属権利者や残余財産受益者が不動産などを取得する形です。この場合には、誰がどのような契約条項に基づいて残余財産を取得するのかを確認します。

受益者が交代する場合と、信託が終了して不動産が引き渡される場合とでは、財産取得の仕組みが異なります。信託終了時にも特例の適用可能性は個別に検討しますが、取得者、取得原因、相続開始直前の利用状況などを信託契約書と実態に基づいて確認する必要があります。

信託契約を作る段階から相続税を確認する

小規模宅地等の特例は、相続が発生してから信託契約を書き換えて対応できるものではありません。

契約を作る段階で、次の点を確認します。

  • 当初受益者が死亡した後も信託を継続するか
  • 次の受益者を誰にするか
  • 信託終了時の残余財産を誰が取得するか
  • 自宅への居住をどのように継続するか
  • 賃貸事業や事業を誰が引き継ぐか

自宅を管理する受託者と、相続後に受益権を取得する人は、必ずしも同じである必要はありません。

もっとも、税負担だけを優先して受益者を決めると、家族の生活や財産管理に支障が生じる可能性があります。信託の目的と相続税の両方を確認して決めることが重要です。

特例を受けるには相続税申告が必要

相続税申告書に特例の適用を受ける旨を記載し、小規模宅地等に係る計算の明細書など、一定の書類を添付する必要があります。

家族信託がある場合には、通常の相続関係資料に加えて、次の資料も確認します。

  • 信託契約書
  • 不動産の登記事項証明書
  • 受益者の変更や受益権の取得を確認できる資料
  • 相続開始直前の居住・賃貸・事業の状況
  • 申告期限までの居住、事業、貸付け、保有の状況

複数の取得者や複数の対象宅地等がある場合には、どの宅地等へ特例を適用するかについて、取得者間の同意が必要になることもあります。

まとめ

家族信託をした不動産でも、信託受益権に対応する宅地等が、小規模宅地等の特例の対象になる可能性があります。

重要なのは、登記上の名義ではありません。相続開始直前の土地の利用状況、受益権または残余財産を取得する人、その人が申告期限までに満たすべき要件を確認します。

また、受益者の死亡後も信託を継続するのか、信託を終了して不動産を引き渡すのかによって、確認すべき契約条項が異なります。

家族信託を検討するときは、認知症対策や財産管理だけでなく、将来の相続税まで含めて契約内容を設計することが大切です。すでに信託を設定している場合にも、相続が発生する前に、信託契約書、次の受益者、土地の利用状況を確認しておきましょう。