家族信託した賃貸不動産に借入金が残っている場合、受益者が亡くなったとき、その借入金を相続税の計算で控除できるのでしょうか。

結論は、「家族信託に関係する借入金だから控除できる」というものではありません。

重要なのは、誰が金融機関から借り、誰がその債務を引き継ぎ、相続開始後に誰が返済するのかです。さらに、受益者の死亡後も信託を続けるのか、死亡によって信託を終了するのかによっても、税務上の検討方法が変わります。

不動産を信託しても借入金まで自動的に移るわけではない

家族信託では、土地や建物などの財産を受託者へ移し、信託財産として管理できます。

しかし、借入金などの債務そのものを信託財産にすることはできません。

例えば、父が所有する賃貸マンションを長男へ信託しても、それだけで金融機関との借入契約上の債務者が父から長男へ変わるわけではありません。

不動産は受託者名義になっているのに、借入金の債務者は父のままという状態もあり得ます。そのため、登記名義だけを見て借入金の帰属を判断することはできません。

家族信託に関係する借入金は3つに分けて考える

信託前から委託者が負っている借入金

委託者が賃貸不動産を取得・建築するために借り入れ、その後に不動産を信託したケースです。

信託契約を締結しただけでは、借入金の債務者は原則として変わりません。受託者にも債務を負わせるのであれば、債務引受けについて金融機関と調整する必要があります。

受託者が信託事務として行った借入れ

信託開始後に、受託者が建物の建築、大規模修繕、設備投資などのために借り入れたケースです。

形式上の債務者は受託者ですが、受託者個人の借入れなのか、信託事務のための借入れなのかを区別しなければなりません。

受託者が個人的に行った借入れ

受託者が自分の生活費や固有財産の取得のために行った借入れです。受託者名義であるというだけで、信託財産や受益者の相続税に関係する負債になるわけではありません。

債務引受けには金融機関との合意が必要

委託者の借入金を受託者にも負担させる方法として、併存的債務引受けと免責的債務引受けがあります。

併存的債務引受けでは、元の債務者である委託者に加えて、受託者も債務を負います。免責的債務引受けでは、受託者が債務を引き受け、委託者はその債務を免れます。

ただし、信託契約書に「受託者が借入金を引き受ける」と記載するだけで、金融機関との契約まで変更されるわけではありません。

特に免責的債務引受けには債権者の関与が必要です。融資契約や抵当権の内容によっては、不動産を信託すること自体について金融機関の承諾が必要になることもあります。

「信託財産から返す」と「債務者が変わる」は別の問題

信託法には、信託財産責任負担債務という仕組みがあります。これは、信託財産をもって履行する責任を負う債務です。

信託前に委託者が負っていた借入金についても、信託行為に必要な定めを設けることにより、信託財産責任負担債務となる場合があります。

ただし、ここで注意したいのは、次の2つは同じではないということです。

  • その借入金を信託財産から返済できること
  • 金融機関との契約上の債務者が委託者から受託者へ変わること

また、信託不動産に抵当権が設定されているからといって、被担保債務が当然に信託財産責任負担債務になるとは限りません。

信託契約、融資契約、債務引受契約及び抵当権の内容をまとめて確認する必要があります。

相続税の債務控除は「誰の債務か」が出発点

通常の相続税では、被相続人が相続開始時に負っていた債務のうち、確実と認められるものについて、その債務を負担する相続人等が債務控除を受けます。

したがって、家族信託がある場合も、まず確認するのは次の3点です。

  • 相続開始時の契約上の債務者は誰か
  • その債務を相続または信託により誰が承継するのか
  • 相続開始後に誰が実際に返済するのか

被相続人が受益者であっても、借入金の債務者でなければ、その借入金を通常の被相続人の債務として控除できるとは限りません。

反対に、不動産の登記名義が受託者になっていても、被相続人が引き続き借入金の債務者であるケースもあります。

受益者の死亡後も信託が続く場合

当初受益者が亡くなり、次の受益者が受益権を取得して信託が継続する場合があります。

相続税法第9条の2には、一定の場合に、信託に関する権利を取得した人が、信託財産に属する資産と負債を取得または承継したものとみなす規定があります。

この場合は、信託財産を構成する土地、建物、預金などの資産と、対応する負債を確認して受益権を評価します。

例えば、信託財産の評価額が8,000万円、信託に属する負債が3,000万円であれば、基本的にはその純額を基礎として受益権を検討します。

すでに負債を反映して受益権を評価しているのに、同じ3,000万円を通常の債務控除として再び差し引けば、二重控除になる可能性があります。

受益者の死亡によって信託が終了する場合

注意が必要なのは、受益者の死亡によって信託が終了し、帰属権利者が残余財産を取得するケースです。

相続税法上、一定の残余財産は、死亡した受益者から遺贈により取得したものとみなされます。

一方、信託の終了時には、原則として信託債務を弁済した後で残余財産が給付されます。信託契約に、現状の財産を帰属権利者へ交付し、帰属権利者が債務を引き受ける旨を定めることも考えられます。

このとき、その負債を通常の債務控除として扱うのか、負担付遺贈として取得財産の価額から負担額を差し引くのかは、信託の終了条項、債務引受け及び実際の負担関係によって判断する必要があります。

受益者の交代と信託の終了では適用関係が同じとは限らないため、「受益者が死亡した」という事実だけで結論を出すことはできません。

信託財産より借入金が多い場合は特に注意する

信託財産の相続税評価額より借入金の残高が多い場合には、さらに慎重な検討が必要です。

例えば、信託財産の相続税評価額が8,000万円、借入金が1億円であったとしても、差額の2,000万円を他の相続財産から必ず控除できるとは限りません。

信託終了時の残余財産が実質的にゼロとなり、超過する負債部分を切り捨てる取扱いとなる可能性もあります。

このため、借入れを利用すれば信託外の財産を含めて相続税を減らせると考えるのは危険です。

借入金以外の負債も確認する

賃貸不動産を信託している場合は、借入金のほかに次の負債も確認します。

  • 入居者に対する敷金返還債務
  • 未払修繕費
  • 未払固定資産税
  • 管理会社等に対する未払金

特に敷金については、賃貸人の地位、敷金の管理口座、信託開始時の引継額及び信託終了後の負担者を明確にしておく必要があります。

実務で確認する4つの資料群

信託関係

信託契約書、信託目録、信託財産の帳簿を確認します。

金融機関関係

金銭消費貸借契約書、債務引受契約書、金融機関の承諾書、借入金残高証明書及び返済予定表を確認します。

資金移動

借入金の入金先、借入金の使途、返済口座及び実際の返済者を確認します。

相続・信託終了関係

受益権を取得する人、残余財産の帰属権利者、債務を引き受ける人及び信託終了後の返済者を確認します。

どれか一つの契約書だけで判断するのではなく、契約内容と実際の資金移動が一致しているかを見ることが重要です。

まとめ

家族信託の借入金を相続税で控除できるかは、誰が借り、誰が承継し、誰が返済するのかによって決まります。

不動産を信託しても借入金まで自動的に移るわけではなく、信託財産責任負担債務とすることと、金融機関との契約上の債務者を変更することも別の問題です。

さらに、受益者の死亡後も信託を続ける場合と、死亡によって信託を終了する場合では、負債の税務上の取扱いが異なる可能性があります。

借入金のある不動産を信託する場合は、信託開始時だけでなく、受益者の死亡時と信託終了時まで想定し、金融機関、司法書士及び税理士の間で債務の帰属と税務処理を確認しておくことが重要です。